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商业地产大宗交易强势开年,IT公司办公需求旺盛,但扩展势头放缓

2019年04月24日   来源:五金机械网
 
  

“2019年第一季度,北京办公楼租赁需求相较2018年底有所回升,但经济下行压力持续影响市场,有部分租户显著降低了租金预算。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。同时,IT行业高度聚集的中关村区域吸引了各方投资者的广泛关注,国内大型科技企业和外资投资者在此区域均有成交。在零售地产领域,互联网公司快速拓展线下业务,纷纷在优质购物中心开设实体店面。本季度工业物流市场的净吸纳量达到八年以来的峰值,是继2006年供给高峰之后录得的最高水平。由于市场预期年内住宅市场政策环境将略有放松,北京豪华公寓成交量显著提高。

  

甲级办公楼

  

  

办公楼 2019年第一季度

  

空置率4.7%

  

新增供应0 平方米

  

租金增幅环比下降0.2%

  

市场整体需求与2018年底相比略有回升,但IT公司扩张势头有所放缓。虽然租户在本季度更为积极地寻求面积,但其承租能力与前几个季度相比已有明显下降。因此,尽管市场上仍有优质租户表现活跃,但租金预算难以满足业主的期望。虽然IT公司仍是北京办公楼租赁市场的主要需求来源,但受经济不确定性影响,大部分公司在2019年初表现较为保守,一些公司目前已搁置了扩张计划。

  

本季度无新增办公项目入市,现有项目业主承压有所缓解。受此影响,整体空置率在2019年第一季度末稳定在4.7%。本季度IT行业需求在中关村保持强劲,推动该子市场空置率进一步下降至0.8%,已接近历史最低水平(0.5%)。与此同时,CBD核心区在本季度面临进一步推迟入市的风险,但个别业主正在努力寻求项目层面的解决方案,以争取在2019年如期入场。在新兴区域,由于丽泽区域基础设施建设进展缓慢,长城金融中心本季度推迟入市。

  

租户承租能力明显下降,但本季度租金环比保持稳定。随着经济不确定性带来的市场压力持续增加,一些租户决定优先考虑成本较低的租赁选择。“另一方面,业主更倾向于等待预算更高或品质更佳的租户。因此,尽管面对经济下行压力,大部分业主并不愿意降低租金。” 仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“在项目出租率保持稳定且新项目持续推迟入市的情况下,我们预计业主将保持观望状态,而非降低租金。”

  

投资

  

本季度大宗成交交易总额超过100亿元人民币,为2019年强势开局。受办公楼市场高租金和低空置率的影响,大型企业大面积的租赁需求难以得到满足,因此自用型买家继续在投资市场中占据主导地位。其中,国内乳制品企业伊利集团在丰台科技园购得诺德中心一座物业,总投资额约18.7亿元人民币。

  

中关村引发市场广泛关注,成为全市投资热点区域。本季度,作为北京的“硅谷”,中关村有多宗备受市场瞩目的大宗成交已正式公告或正在谈判进程中。大型IT企业作为投资者在中关村区域保持活跃。京东以27亿元人民币收购位于中关村的翠宫饭店,并计划将该酒店改造为创新研发部门的办公场所。据传,字节跳动也计划在该区域进行类似收购。与此同时,外资投资者对投资机会保持高度关注,市场表现积极。同样位于中关村的鼎好电子大厦被瑞士合众集团(Partners Group)、中东家族财富基金(The Family Office)、颢腾投资(SDP Investments)和凯雷集团(The Carlyle Group)联合收购,总投资额约90亿元人民币。“鉴于中关村区域中IT行业高度聚集,行业巨头和快速发展的科技公司需求强劲,中关村仍然是北京投资市场的亮点,”仲量联行华北区投资部总监王刚表示,“由于中关村可租赁面积紧缺,越来越多高速扩张的公司选择购买整栋办公项目来满足大面积的办公需求。”

  

优质零售

  

零售 2019年第一季度

  

空置率5.3%

  

新增供应 *0平方米

  

租金增幅环比增长0.4%

  

备注:优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

  

互联网公司迅速扩大线下实体业务;精品咖啡馆和化妆品集合店积极扩张。健身应用程序Keep本季度开设了四个线下Keepland小型健身工作室;而食谱软件“下厨房”的首家线下实体店已在北京开幕,第二家店正在装修中;进口商品集合店KK馆在朝阳大悦城的北京首店也即将开业。同时,得益于业主方期望通过引入精品咖啡馆改善整体形象、提升项目格调。Seasaw和麦隆咖啡(Mellower)等品牌持续扩张。此外,由于美妆市场发展势头强劲,国内化妆品集合类零售商妍丽、屈臣氏旗下的Colorlab by Watsons等也加速布局北京市场。

  

市区市场和核心市场空置率创历史新低 。由于本季度没有新增供应入市,市区整体空置率降至5.3%,为历史最低水平。其中, 表现较为强劲的购物中心不断租出分散的小型空置,而表现稍弱的项目则需要提供灵活的租金以去化较大的面积。核心市场的零售物业表现与市区整体市场趋势保持一致,核心市场空置率小幅下降至2.8%的历史最低水平。与此同时,百货商场退市转型趋势持续。据悉,长安商场计划将在年底前进行改造翻新,转型为社区型购物中心。

  

餐饮娱乐等业态将受到消费者更多关注。受经济增速放缓预期影响,消费者将更看重在生活方式品类的消费,包括餐饮和娱乐等业态,以保持现有生活品质。消费者也将优先考虑儿童零售和化妆品品类的购买需求。仲量联行北京零售地产部租户代表总监杨菁菁表示:“在当前的经济环境下,消费者将更侧重于直接影响生活品质的零售支出,与体验相关的消费需求预计将会保持稳定。因此,价格适中、品质优良的零售品类将迎来更大的市场潜力。”

  

工业

  

  

工业物流地产2019年第一季度

  

空置率1.4%

  

新增供应255,735 平方米

  

租金增幅环比增长4.3%

  

新增供给和净吸纳量双双创出多年来最高水平。据统计,北京工业物流地产的新增供给在本季度达到2006年以来的峰值,推高市场净吸纳量录得八年来的最高水平。其中,第三方物流公司仍为市场的主要需求来源;除此之外,随着大量可租赁面积入市,各个业态的零售商共同推动租赁需求增长。本季度,一座位于通州物流园的大体量新项目实现满租入市,推动市场录得强劲的净吸纳量。与此同时,在经历了2018年下半年的高速上涨之后,租金在本季度保持适度增长,环比增长率达4.4% ,区位优良的项目引领增势。

  

预计2019年租金增幅将适度回落,但仍将保持两位数增长。由于市场空置率维持低位,业主方将保持强势的议价能力,使之在租赁交易过程中占据主动。在第一季度的供给高峰后,2019年仍有两个项目计划在年底前入市。由于新项目将实现满租或接近满租入市,预计市场总体空置率将持续下降,在2019年底接近历史最低值(0.6%)。

  

高端住宅

  

高端住宅2019年第一季度

  

豪华公寓

  

新增供应514套

  

价格增长环比增长 0.3%

  

租金增幅环比增长 0.5%

  

高端别墅

  

新增供应61套

  

价格增长环比下降0.9%

  

租金增幅环比增长0.6%

  

市场预期年内政策将边际放松,本季度住宅需求表现活跃。虽然市场受到中国农历新年传统淡季的一定影响,但在上季度供应高峰的助推下,豪华公寓销售量本季度环比增长27.4%,而售价环比保持稳定。在高端别墅市场,上季度颁布的独栋别墅限令持续影响市场,促使购房需求保持活跃。高端别墅销售量环比增长30%,但受部分老盘降价影响,整体售价环比微降0.9%。

  

减税新政将推动住房租赁市场发展。2月中旬,北京市个人出租房屋的租金收入税率减半,降至2.5%(适用于月租金收入不超过10万元)。在年初公布租赁住房可抵减个人所得税之后,本项举措预计将进一步支持住房租赁市场的稳健发展。“我们预期北京市将进一步强化整体租赁市场的监管,也会看到更多政策举措逐步出台”,仲量联行北京研究部代理负责人米阳表示,“这将有利于推动租赁市场的监管水平向销售市场看齐,引导整体市场发展趋于均衡和稳定。”

  

高端酒店

  

  

酒店业绩指标截至2019年2月

  

入住率64.2%

  

平均房价*1,042.8

  

每间可出租客房收入669.4

  

备注:北京酒店指高端酒店,平均房价包含服务费

  

北京高端酒店入住率保持稳定,业绩持续增长。2018年北京高端酒店业绩涨势强劲,每间可出租客房收入 (RevPAR) 连续12个月实现两位数增长。2019年前两个月平均房价同比增长5.9%,至1,042.8元,入住率则与去年同期保持一致,稳定在64.2%,每间可出租客房收入同比增长5.9%,至669.4元。

  

两家奢华精品酒店于2019年第一季度在王府井开业。拥有116间客房的璞瑄酒店及拥有73间客房的文华东方酒店于本年度第一季度盛大开幕,两家酒店都座落于王府井商圈。预计北京还将有6家酒店,共计1,755间客房将陆续入市并集中在下半年开业,其中值得期待的新开项目包括北京前门文华东方酒店和丰台科技园万豪酒店。

  

北京酒店资产交易越发活跃,卖方价格预期走高。2018年9月仲量联行发布的酒店投资概览显示,当代置业以人民币15.5亿的价格购得北京海润艾丽华酒店及服务式公寓,成为截至2018年9月,当年亚太区金额最高的单体酒店交易 。2019年第一季度值得关注的酒店包括京东以26.8亿元人民币的价格购得北京翠宫饭店等。未来,随着酒店业绩的持续增长及优质酒店资产的稀缺,卖方市场对资产价格的预期将持续走高。

  

2019年北京高端酒店业绩将迎来新一轮的增长。北京大兴国际机场将于2019年9月30日前投入运营,到2025年,旅客吞吐量预计将达到7,200万人次,基础设施建设的不断完善,将进一步加强北京与国内、国际主要城市的连通性。2019年,包括世界园艺博览会及国际消费电子展等在内的大型会议会展活动将在北京举办,吸引更多的高端商务、会议及休闲旅游需求,助力高端酒店业绩发展。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁祖瑞浓女士表示:“持续活跃的大型城市活动及不断完善的基础设施建设,将持续推动北京高端酒店业绩增长。受益于快速增长的业绩表现及中心城区趋紧的土地政策,我们预计北京酒店行业的资产交易将更加活跃,交易价格也将持续走高。”


  《 跑狗图新一代博彩论坛 》( 2019年04月24日 764 版)

(责编:ptxVK)

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